12月28日上午，央行发布消息，从明年3月1日开始，存量浮动利率贷款的定价基准开始转换为LPR，原则上应于2020年8月31日前完成。房贷利率定价机制关系千家万户，公告称商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。随着第一批90后正式30岁了，其中购房置业情况如何，第一批90后正式30岁了购房者多吗？未来通货膨胀对房贷家庭将有哪些影响呢？今天，幸福锦囊就邀请房产专家来为你解答这两个问题！
问：通货膨胀因素对有房贷的家庭有哪些影响？
回答：
@冷眼看地产：通货膨胀因素对有房贷的家庭的最重要的影响就是偿还房贷的利息少了，本来需要偿还200万房贷，由于历年通胀因素，200万房贷真实货币价值只有100万，大大减轻还贷压力。
下面听冷眼详细讲解：
一、根据历年历史通胀数据，首先保守估计未来通胀率在4%左右。
我们通过消费指数、货币发行量两个数据进行交叉推算，预估未来市场通胀率。
1、根据历年消费指数推算：通胀率在2.5%左右。
首先我们先预估一下未来货币通胀率，居民消费指数是直观反应通胀率的数据。根据国家统计局公布数据显示：近十年（2009年-2018年）全国的居民消费指数在1.5%-4.6%之间波动。
按照此数据估算，我们预估历年平均通胀率是2.5%
2、根据历年货币发行量推算：通胀率在6.2%左右。
仅仅通过消费指数进行推算是不客观，并且存在误差的。首先消费指数的并没有搜集市场上所有商品的数据，其次没有考虑到市场货币的发行情况。
因此我们还要通过货币发行量的数据在推测。根据国家统计局公布的数据显示：近十年（2009年-2018年）国家GDP经济总共增长了79.53%，与此同时，M2的总增幅是141.5%。
按照这个数据推算：我们预估历年平均通胀率是6.2%
上面两种测算方式得出通货膨胀率在2.5%-6.2%之间，考虑到未来经济逐步放缓、货币发行量也逐步稳定，因此保守估算未来通胀率4%左右。
二、房贷的实际价值会按照通胀率逐年贬值，202万房贷实际偿还价值只有119万。
通胀最直接的影响是偿还房贷的实际价值变少了。假设一个购房者需要偿还200万房贷，但由于房贷是分年进行支付，因此每年偿还的房贷的实际价值都会贬低，最终偿还的房贷的价值远远低于200万。
下面我举个例子，便于大家理解：
假设一个购房者贷款100万，通过三十年时间偿还，需要偿还利息102万，每年都需要偿还6.73万的现金，总共偿还货币202万。但是购房者偿还的202万的房贷实际价值并没有那么多。因为从第二年开始，每年偿还的6.73万都会按照通胀4%进行贬值，第二年实际价值6.46万，第三年6.2万以此类推…………，最终购房者202万的房贷的真实价值只有119万，扣除100万本金，购房者其实只支付了19万的利息。
基于以上推测：购房者虽然贷款100万，需要支付102万利息，但是随着时间推移、货币贬值，最终其实只需要支付19万利息而已。
问：三十岁之前凭自己在省会城市买房的人多吗，你怎么看？
回答：
@勇谈房产经济壹贰叁：大家好，我是勇谈。男人30而立，很多朋友都把30岁之前买车买房作为自己奋斗的目标。只是在现实生活中30岁之前真正依靠自己能力在城市（别说是省会）买房的人数还是不多的，当然肯定有，只是这个比例恐怕不足20%。对于这样的情况，借此机会简单谈谈我的观察。
30而立，只是如今的高房价和高消费使得很多朋友都“立”不起来我这个哥们其实就是这样的心态，早在5年前周边人都开始结婚、买房的时候，他认为如今的房价太高应该不会涨了，想要依靠自己的收入来买房。但是实际情况是房价还在涨，尤其是省会城市的房价更是如此。最后婚结了，孩子也有了，到了必须买房的时候，不得不向现实妥协，双方父母的资助和朋友的帮忙终于今年下定决心购房了。相信我朋友的这个经历是很多80后或90初朋友的心理历程，而越早想明白的朋友越能以相对低廉的价格购房。如果从正常的发展轨迹来看，22岁大学毕业（如果读研究生要到25岁）工作2-3年左右顶多是维持自己开销，要想存到钱就必须在5年内事业有成。按照如今省会城市房价均价1.5万来说，80平米的房产也需要36万，也就是说要想在30岁之前购房就必须在25岁左右年薪达到10万+，也就是月薪过万是基础。目前来看除去一线城市的互联网、金融、地产等行业能够达到这样的标准外，多数省会城市这样的工作机会是不多的。我身边有一位这样的朋友，确实凭借自己能力在30岁左右购置了房产，不过在他30岁的时候已经是公司总监级别。
开始之前跟大家讲一个我身边的事情，一个高中的好哥们A前段时间终于买房了，一套二手房。他应该算是我们周边朋友中在省会城市买房比较晚的了，多数都是在婚前购置的房产，当然这其中主要原因还是因为家里支持力度大小的问题。本身我这个哥们家庭条件很一般，父母身体又不好，结婚好几年孩子都已经2岁了才在今年买房了。我这个哥们买房的过程其实就是一个思想变化的过程，几点观察：
第一、从刚开始想要依靠自己能力买房到最后不得不向现实低头，依靠父母和朋友的帮助买房。
第二、30岁之前靠自己在省会城市买房的人肯定有，只是不多而已。
如今买房掏空两家人的口袋已经是事实，面对这种事实多数人只能接受大家需要明白的一个道理，在如今城市租房客跟业主的心态是完全不一样的。经常听到还房贷的朋友说过这样一句话“交房租的时候千万个不愿意，但是还房贷的时候还是很愿意的”。为何大家会有这样的心理落差？原因就是房贷给银行了，起码这个房子是自己的，房租就不一样了。包括如今很多女生结婚的前提就是“房”，用“没有房子就没有爱情”来形容现实情况也不为过。很多朋友都明白了如今的年代大家拼的不是个人能力，而是家庭实力。家底厚的朋友自然可以提前脱颖而出，无论是从教育、接触的圈子、还有未来工作等方面来说都是这样。27岁的平均购房年龄可以说在全球都是无敌的，要知道发达国家的平均购房年龄是37～40岁；这也从侧面反映出了国内与发达国家租房市场的差距。
第一、有没有房在如今省会城市的差别是巨大的，不仅仅是居住问题更多的是心理因素。
第二、有数据显示国人平均的购房年龄为27岁，单纯靠自己是不可能实现的。
综上，我相信30岁之前依靠自己在城市买房的人是有，但是不多。平均27岁的购房年龄，其中多数还是因为双方父母参与的结果，不得不说中国式父母是世界上最伟大的一批人。
